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	通江：工商加强对房地产市场监管

2005-7-7 9:54:18
日前，通江县工商局对全县范围内的房地产企业进行了一次全面检查，笔者发现当前房地产市场存在几种比较突出的问题。党的十六届四中全会提出了构建社会主义和谐社会的战略任务，作为政府主管市场的工商行政管理机关应当努力打造公平有序的市场竞争环境，如何加强对房地产市场的监管，笔者就相关问题提出几点看法：问题一：注册资金严重不实。一些房地产开发企业本身注册资金不够，为取得开发资质和企业注册登记主要采取了下列方式：一是货币资金严重失真。企业增加注册资本金，主要是从银行贷款，取得验资机构的法定证明，在取得注册登记后随即抽空资金返还贷款，使得其注册资金成为一纸空文；二是以实物出资的不进行评估，无法确定其实际价值。一些企业在增加公司注册资金过程中，以工业产权、机器设备及其他实物出资，不经法定评估机构进行评估，而是召开股东大会对实物进行确认后而直接申请验资机构验资，由验资机构出具未评估的验资报告而取得注册登记，令实物资产的真实价值大打折扣；三是实物资产不办理财产转移手续，一些企业以不动产出资的（房屋产权和土地使用权）在超过法定期限情况下既不办理财产过户手续，也不报登记机关备案，而是以产权所有人即股东的名义向银行办理个人抵押贷款，致使无法办理财产过户手续，其实物资产实际被抽逃。《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权证作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核定财产，不得高估或低估作价，土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理。《公司注册资本管理暂行规定》第九条规定：“公司设立登记，以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的公司章程应当就上述出资的转移事宜作出规定，并于公司成立之后六个月内依照有关规定办理转移过户手续，报公司登记机关备案。”第十二条规定：“公司增加注册资本，以货币出资的，股东或者发起人应当将出资足额存入公司的帐户并经验资机构验资，以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的，股东或者发起人应当依法办理财产转移手续后，经评估、验资机构评估、验资。”《中华人民共和国公司法》第二百零捌条规定：“公司的发起人、股东未交付货币，实物或未转移财产权，虚假出资，欺骗债权人和社会公众的，责令改正，处以虚假出资额百分之五以上百分之十以下的罚款。” 问题二：无照经营现象突出。在调查中笔者发现不少房地产开发企业在经营中并不直接参与房地产开发经营活动，而是由一些无开发资质的企业或个体业主直接从事房地产开发活动，为其提供《房地产企业开发资质证书》和《营业执照》，设立所谓的“项目部”，并收取一定的管理费，充当“保护伞”角色，为无照经营的存在提供生存的土壤。《无照经营查处取缔办法》第四条一款（一）项规定：“应当取得而未依法取得许可证或其他批准文件和营业执照从事经营活动的无照经营行为”由工商行政管理机关依法查处。第十四条一款规定：“对于无照经营行为，由工商行政管理部门依法予以取缔，没收违法所得，触犯刑律的，依照刑法关于非法经营罪、重大责任事故罪、重大劳动安全事故罪的规定依法追究刑事责任，尚不够刑事处罚的，并处2万元以下的罚款。”笔者发现大部分从事房地产开发活动的业主都是以自筹资金、自组人员、自担风险的形式从事经营活动，以向房地产企业缴纳管理费的形式租赁资质证书和营业执照，其行为扰乱了公平有序的竞争环境，构成了无照经营行为。问题三：无证从事商品房销售活动。由于一些企业和个人挂靠在房地产企业从事经营活动，根本不办理《商品房预售许可证》直接从事商品房预售活动，且合法性受到质疑。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“城市房地产企业预售商品房应当办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 问题四：商品房质量和面积缩水现象堪忧。当前广大市民最担心的问题仍然是商品房质量和面积“缩水”问题，而实际上不少开发商为了降低成本，牟取非法利润，往往要在建筑材料上大做文章，主要从非正规渠道购进建筑材料，对材料的质量不加考究，在把关不严的情况下易形成“豆腐渣”工程，造成安全隐患。同时一些开发商刻意追求利润，往往对商品房面积进行“缩水”处理，欺诈消费者。作为政府主管市场的工商行政管理机关，应当规范其执法行为，切实履行好社会主义市场经济秩序的监管职能，促进社会公平和正义的实现。笔者认为应当对建筑材料建立查验制度，对材料的来源和数量、质量进行现场查验，以保证工程的质量，建立房地产企业资格公示制，并向社会各界进行公示，同时建立资金定期检查制度，加强对企业注册资金的监管。（编辑　唐　文）

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